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保利地产、碧桂园、阳光城......群雄竞拍广物地产,胜者卓越集团是何来头?

(来源:网站编辑 2018-03-28 00:22)
文章正文

作者丨张译文、缪凌云

来源丨野马财经

一夜之间,名不见经传的广物地产突然成了众多知名房地产公司的一块“肥肉”。

刚刚被卓越集团高价拍走,原第二大股东又半路杀出,以优先购买权使得棋局再生变数。

这场精彩的对决谁能笑到最后,可谓充满了悬念。

群雄逐鹿广物地产

近日,广东广物地产(集团)有限公司(简称:“广物地产”)的股权拍卖,在资本市场掀起了不小的波澜。

一方面,出手的各方可谓大有来头。

首先是粤泰股份(600393.SH,2017年12月,粤泰股份公告称,拟参与竞拍广东省物资产业(集团)有限公司持有的广东广物房地产(集团)有限公司45%股权。

截图来源:巨潮资讯网

其次为碧桂园(2007.HK),2018年2月27日,有接近碧桂园知情人士表示,碧桂园或正谋求对广物地产作整体收购。对此,多家媒体曾报道,碧桂园内部高管的回应是“具体细节未定”。

3月13日,在粤泰股份和碧桂园相继表达出收购意愿之后,阳光城(000671.SZ)亦宣布加入这场争夺。3月14日,另一巨头保利地产(600048.SH)入局。

截图来源:巨潮资讯网

粤泰股份、碧桂园、阳光城、保利地产......任何一家都称得上行业内的重要角色,却都来争夺广物地产。但在如此情况下,3月16日,卓越集团突然出手,历经497轮鏖战后,最终以51.02亿元的价格夺得了胜利,而竞拍底价为35.75亿元。

上图截自南方联合产权交易中心

另一方面,整件事情可谓变数频生,高潮迭起。

尽管卓越集团成功拿下了竞拍,但仅仅十天之后竟再起波澜。据财联社报道,2018年3月26日,广物地产第二大股东天津汇萌表示将行使优先购买权。

工商资料显示,此次股权出让方广东省物资产业集团为广物地产原第一大股东,持股45%, 原第二大股东为天津汇萌置业有限公司、第三大股东为广州市潮越财务咨询服务有限公司,各占广物地产40%和15%的股份。 如若天津汇萌最终完成购买,对卓越集团而言,无异于煮熟的鸭子飞了。

野马财经注意到,多家房企同时竞购一家标的,在中国房地产并购市场并不多见。这场竞拍的背后,实质是一场“土地资源的战役”。

券商从业者董先生对野马财经(微信公号:ymcj8686)表示,这场竞拍预示着房地产企业强弱分化不断明朗的趋势,也是房企追求规模效应的诉求。

为何疯抢“广物地产”?

广物地产到底有何价值,竟遭到多家知名房地产公司的鏖战疯抢竞拍?

正如前文所述,广物地产共有三家股东——广物资产、天津汇萌、广州潮越,而此次挂牌出让的,是广物资产持有的45%股权及相关债权,转让底价35.75亿元。

事实上,在众房企竞相追逐收购的表象背后,广物地产的业绩状况并不那么理想,这也成为大股东广东物产集团想要将其出售的原因。

据阳光城股权收购公告显示,截至2018年1月,广物地产的营业收入5570.44万元,利润总额为-1943.94万元。截至2016年12月31日,广物地产资产总额为204.54亿元,负债总额则达到了190.13亿元。

财务数据并不理想,大股东也是着急脱手,不过,它却有着丰富且优质的土地储备。

广物地产现已布局的城市有广州、佛山、海口、三亚、儋州、中山、肇庆、清远、韶关、湛江等,累计开发项目30余个,土地储备面积逾1000万平方米。而广州及附近城市恰好是诸多房企布局的核心地带。

根据挂牌公告,广物地产还与韶关广物投资合作开发一宗原韶关木材厂“三旧”改造项目,项目将按合同约定继续后续的开发,而销售收入将按照韶关广物投资和标的企业30%、70%比例分配。

房地产资产的出售和收购正在变得常态化,并购拿地的成本也会相对较低一些。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对野马财经分析,“并购规模的扩大,与我国房地产行业的分化大势有关,但其中有两个案例起到了刺激作用:一是2014年的融绿合作,虽然最终未果,但开启了房企“强强并购”的先例;二是2017年7月,万达以631亿的代价将酒店和文旅项目售予融创和富力,创下中国房地产并购规模纪录。

粤泰股份、碧桂园、阳光城此前的跃跃越试,看中的也是广物地产在全国范围内的布局。碧桂园相关人士告诉野马财经(微信公号:ymcj8686),现在整个地产行业并购现象是比较普遍的,而且。基本上很多企业都是通过并购的方式来实现规模的扩大扩张,这是一种行业现象。

神秘的卓越集团

截至目前,广物地产的最终归属还没有定论,不过这场股权厮杀中,力压众多巨头的卓越集团颇引人注目。

对于不少人来讲,卓越集团和其掌舵人李华或许是陌生的词汇。但在深圳,他却被誉为商业地产界的“隐形大佬”。深圳CBD中心有将近1/4的写字楼都由其开发。根据深圳房地产信息网的监测,2017年深圳开发商(商品房:含住宅、商业、写字楼)成交量TOP10,卓越地产位居第5名,成交金额位居第7名。

截图来源:中华写字楼网

按照李华的设想,2018年将是集团新一轮战略规划的元年,公司将维持高土储、高周转、强融资,目标在未来三年达到千亿规模。

严跃进分析,卓越集团如果要完成三年千亿的目标,必须保持不低于32%的复合增长率。而完成这一个目标,离不开土地储备的支持,这也算给出了其频频拿地的理由。

2017年11月3日,备受关注的青岛市经济技术开发区金沙滩路787号项目不良资产司法拍卖结果出炉,卓越集团以15.64亿元底价拿下公元海·紫檀山项目;2017年12月22日,在上午夺得港口镇116亩地商住地之后,下午又在中山竞得第二宗地块,而这场拍卖情况比上午的港口土拍有过之而无不及,卓越集团以4500元/平竞得中山地块,溢价率为64%。

一线城市方面,卓越集团先后以17.71亿元、26亿元、10.64亿元,通过公开土地市场以及收并购的方式在上海落下三子;特别是并联合万科、旭辉以78亿元的总价夺得北京石景山限价地。

2018年2月10日,卓越集团还联合总部基地、中电科技在深圳正式签署全面合作协议,共同落地位于杭州湾嘉绍的江南城项目。项目产业区规划占地约5000亩,建筑面积约400万平方米,总投资额约200亿元,预计建设周期约8至10年。

据观点地产网不完全统计,卓越集团在2017年新获取项目39个,货值共计1361亿元,新进入江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市,目前已经布局全国25个重点一二线城市。

近年来,卓越集团在全国范围内迅速扩张,连续落子,那么,其财务实力到底几何。

卓越集团并没有主动披露自己相关数据,而从野马财经(微信公号:ymcj8686)获取的其重要全资子公司《2017年深圳卓越世纪城房地产开发有限公司公司债券半年度报告》或许可见一斑。

截止2017年6月末,卓越世纪城房地产开发有限公司的总资产达184亿元,经营活动产生现金流为-9.2亿元,资产负债率为59.50%,处于同行业的中等水平。而现金及等价物余额7.9亿元。

对于这些数据、整个卓越集团的实力以及出手广物地产的目的,野马财经亦致电卓越集团,截至发稿尚未得到回复。

广物地产最终会花落谁手,卓越集团的实力又到几何,地产行业的土储之战是否会愈演愈烈,一场激烈的股权争夺战,留给了市场太多的悬念,欢迎在文末留下您的观点。

  

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